Die EU hat mit ihrem Klassifizierungssystem der EU-Taxonomie den Begriff Nachhaltigkeit für sich neu definiert. Mittlerweile findet die Taxonomie in immer mehr Bereichen ihren Einfluss, bei Bauprojektengleichermaßen wie in der Unternehmenssteuerung. Hier setzt auch die GSF Gesellschaft für Strategie-und Finanzierungsberatung mbH aus Hamburg an und begleitet Immobilienunternehmen bei nachhaltiger Finanzierung, öffentlicher Förderung, in der Unternehmens- und Portfoliosteuerung sowie in Taxonomie-Fragen.
Der Green Deal der EU bedeutet einen Generalumbau der europäischen Wirtschaft mit dem Ziel der Klimaneutralität bis 2050. Dieser führt zu einer Vielzahl von Verordnungen sowie Gesetzen, insbesondere den Taxonomie-Verordnungen, deren Auswirkungen zunehmend in die Branche der Immobilienwirtschaft und damit direkt in die Unternehmen hineinreichen.
Dies hat zur Folge, dass die Kreditvergaben und die Kreditbestände von Banken aktuell nach Kriterien der Nachhaltigkeitsrisiken und Dekarbonisierung untersucht werden. Immobilienunternehmen erhalten zunehmend Risikofragebögen und Reportinganforderungen. Gegenwärtig passen die Kreditinstitute die Ratingsysteme für Kreditrisiken dergestalt an, dass sich die Unterscheidung „nachhaltig“ und „nicht nachhaltig“ von Immobilien auf die Kreditkonditionen und -bedingungen günstig bzw. ungünstig auswirkt.
Nicht-taxonomiekonforme Immobilien werden in den nächsten Jahren nur schwer verkaufsfähig sein. Fonds und andere (kapitalmarktorientierte) Investoren sehen hierin bereits jetzt das Risiko von Stranded Assets, weshalb diese Gruppe einen Schwenk im Einkaufsverhalten Richtung Nachhaltigkeit vollzieht. Um Wertverlusten der Immobilien vorzubeugen, sollten Immobilienunternehmen bei ihren neuen Projekten zur Sicherung der Verkaufsfähigkeit die Taxonomiefähigkeit herstellen. Zugleich ist die Analyse der Immobilien-Portfolien nicht nur auf Dekarbonisierungspfade auszurichten, sondern auch die EU-Taxonomie-Fähigkeit wird ein zentraler Steuerungsaspekt werden.
EU-Taxonomie-Verordnungen - Bedeutung für Wirtschaftsakteure
Ab dem 1. Januar 2025 ist für mittelständische und große Unternehmen die neue EU-Richtlinie Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) verpflichtend. Diese Richtlinie ändert die Anforderungen an die nicht-finanzielle Berichterstattung tiefgreifend. Sie zielt zum einen auf die Einführung verbindlicher EU-Standards ab, zum anderen auf die Erhöhung der Rechenschaftspflicht von Unternehmen in ESG-Themen, klassifiziert über die EU-Taxonomie.
Für die hieraus resultierende Nachhaltigkeitsberichterstattung müssen die Unternehmen folgende drei Kennzahlen offenlegen:
EU-taxonomiekonformer Anteil des Umsatzes
Investitionsausgaben (CapEx) im Einklang mit der EU-Taxonomie
Betriebsaufwand (OpEx) im Einklang mit der EU-Taxonomie
Bauvorhaben erstrecken sich grundsätzlich über Jahre, sodass bereits laufende und alle künftigen Bauvorhaben der EU-Taxonomie unterliegen werden.
Handlungsbedarf in der Immobilienbranche
Die Gesetzgebung sowie die aktuelle Marktentwicklung führen zu einem Zeitdruck in der Umsetzung der CSRD- und Taxonomiethemen. Die Risiken für Unternehmen sind erheblich, wenn sich diese nicht zeitnah auf die EU-Taxonomie umstellen:
Fehlende Angaben zu Taxonomiekennzahlen in der Nachhaltigkeitsberichterstattung führen zu Problemen bei den WP-Testaten der Geschäftsberichte.
Potenzielle Käufer bevorzugen Immobilienprojekte, die nachhaltig und taxonomiekonform sind.
Die bereits mit der Zinswende massiv verschlechterten Versorgungsmöglichkeiten am Kreditmarkt werden bei nicht-taxonomiekonformen Projekten noch verschärft.
Kreditkonditionen werden sich bei nicht-taxonomiekonformen Projekten deutlichverschlechtern.
Die Versicherungsbranche untersucht vermehrt die Nachhaltigkeitsrisiken. Hier hilft eine EU-Taxonomiekonformität, um Konditionsverschlechterungen zu vermeiden.
Die öffentliche Förderung in Hamburg, aber auch die des Bundes, sieht ESG-Ausschlusskriterien vor. Die nächste Stufe wird die Vorgabe der Taxonomiekonformität sein.
Bei Auftrags- und Grundstücksvergaben der öffentlichen Hand werden zukünftig die Taxonomiekonformitätskriterien eine Grundlage sein.
Mittelfristig wird der Begriff der Nachhaltigkeit durch die EU-Taxonomie in allen Bereichen maßgeblich bestimmt, Zertifizierungs- und andere Begründungssysteme werden sich darauf beziehen und diese individuell ergänzen; die Basis wird die Taxonomiekonformität sein.
Die Taxonomie
Zur Erfüllung der EU-Taxonomie muss eines der sechs Umweltziele der Taxonomie als „wesentlich“ und die anderen fünf als Nebenziele erfüllt sein. Für Bauvorhaben kommen als „wesentlich“ die Ziele Klimaschutz, Klimawandelanpassung und Übergang zur Kreislaufwirtschaft in Betracht. In der Anlage 1 der Taxonomie-Verordnung 2021/2139 finden sich die Bewertungskriterien, die in der nachstehenden Tabelle exemplarisch dargestellt sind:
Die Prüfung der EU-Taxonomie-Konformität kann durch einen Zertifizierer erfolgen, die marktanerkannte Verifikationen erstellen. Die GSF Gesellschaft für Strategie- und Finanzierungsberatung mbH hat hierzu für den Zertifizierer NaWoh e.V. der Immobilienverbändeeinen EU-Taxonomie-Check entwickelt und ist hierfür nationale Konformitätsprüfungsstelle.
Neues Beratungsangebot von Conresult und GSF in der ESG-Unternehmenssteuerung und im nachhaltigen Portfoliomanagement
Die Aufbereitung und Analyse der Immobilienportfolien bis hin zur Verdichtung von Kennzahlen für die Unternehmenssteuerung und Nachhaltigkeitsberichterstattung werden Basis für ein nachhaltiges Immobilien- und Finanzmanagement. Conresult und die GSF kooperieren an dieser Schnittstelle jeweils mit ihren langjährigen Markterfahrungen. Die Softwareangebote von Conresult (u.a. AppRE Risikomanagement) werden um Nachhaltigkeitskriterien für Analysezwecke auf Unternehmensebene und in gemeinsamer Entwicklung für Immobilienportfolios erweitert. Neben der Berichterstattung nach ESRS als Berichtsformat zur Erfüllung der CSR-Richtlinie können auch die Kriterien des Deutschen Nachhaltigkeitskodex abgebildet werden.
Die GSF bringt ihre Beratungsexpertise zum nachhaltigen Bauen und Finanzieren mit ein. Als Konformitätsprüfungsstelle für den EU-Taxonomie-Check des Zertifizierers NaWoh e.V. verfügt die GSF über ein tiefgreifendes Wissen in diesem Bereich, auf welches auch Conresult zurückgreifen kann, um ihre Software neuen Anforderungen im Bereich der Nachhaltigkeit anzupassen und auf dem aktuellen Stand zu halten. Darüber hinaus trägt die GSF mit ihrer Erfahrung als Taxonomie-Lotse, Sustainable Finance Berater und als Spezialist für die Analyse von Portfolien und Unternehmensstrategien dazu bei, das Beratungsangebot der Conresult zu immobilienwirtschaftlichem Controlling rund um das Themenfeld ESG und Nachhaltigkeit für die Kunden umfassend zu erweitern.
Dieser Beitrag erschien zuerst im CR Magazin, Ausgabe 15.