Seit dem letzten Finanzierungssymposium des BFW Nord sind über drei Jahre vergangen und in der Zwischenzeit haben sich der Immobilien- und Finanzmarkt dramatisch verändert. So war es Zeit, mit den Mitgliedsunternehmen und den finanzierenden Banken in den Dialog zu kommen. Deswegen lud der BFW Nord am 04.07.2024 zum Finanzierungssymposium in Hamburg ein.
„Es bestätigt sich, dass Reden hilft und es wichtig ist, die Sicht der Bankenseite zu kennen und die zugrundeliegenden regulatorischen Mechanismen und neuen Anforderungen zu verstehen“, mit diesen Worten schloss Dr. Verena Herfort, Geschäftsführerin BFW Landesverband Nord e.V., das diesjährige Finanzierungssymposium, das unter dem Motto „Finanzierung in der Krise – was geht noch und wo geht es hin?“ Projektentwickler:innen und Bankenvertreter:innen zu einem Austausch über die Herausforderungen und Lösungsmöglichkeiten in der derzeitigen Marktsituation einlud. Die Einblicke in die aktuelle Zinsentwicklung, den Finanzierungsalltag eines Projektentwicklers, die regulatorischen Anforderungen an Banken und Sparkassen und deren Nachhaltigkeitsstrategien ließen die Teilnehmenden vor allem mit einer grundlegenden Erkenntnis zurück: Wir müssen im Gespräch bleiben.
Nach den einführenden Worten von Dr. Verena Herfort und Roland Keich, Geschäftsführer GSF Hamburg, der als Moderator durch die Veranstaltung führte, gab Korbinian Dress, Senior Volkswirt der Hamburger Sparkasse, einen Ausblick auf die noch zu erwartenden Entwicklungen der Zinsen und rät den Unternehmen, sich auf einen Strukturwandel einzustellen. Seine Analyse bestätigte, die Annahme der anwesenden Projektentwickler:innen, dass in naher Zukunft die langfristigen Zinsen nicht nach unten gehen werden. Fazit von Holger Fieseler, Geschäftsführer der Otto Wulff Projektentwicklung, aus dem Plenum: „Die Zinsen werden uns nicht helfen, sondern es bleibt die Herausforderung, die Kostenstrukturen von Projekten zu senken, um Projekte künftig wieder finanzierbar zu erhalten.“
Wie der Zinsanstieg bei kurzfristigen und langfristigen Laufzeiten die Finanzierungsstruktur von Bauvorhaben beeinflusst, zeigte Michaela Gloystein, Leiterin Finanzierung bei HAMBURG TEAM Gesellschaft für Projektentwicklung, in ihrem Lagebericht zum Thema Finanzierung aus Projektentwicklersicht auf. Gloystein berichtete aus dem Projektentwickleralltag, dass Finanzierungen aufgrund des Zinsniveaus zunehmend teurer werden und ein höherer Eigenkapital Einsatz gefordert wird. Dies stellt Projektentwickler:innen vor die Herausforderung, dass bei gleichem Eigenkapital Einsatz heute nur noch 20% des Projektvolumens realisierbar seien. Es brauche demnach alternative Strategien, um das Projektvolumen stabil zu halten. Gloystein sieht hier vor allem die Möglichkeit, alternative Finanzierer mit einzubeziehen. Somit sei die Lage herausfordernd, aber nicht hoffnungslos.
Thorge Jankowski, Geschäftsbereichsleiter Firmenkunden Spezialfinanzierung bei der Sparkasse Südholstein, stellte daraufhin die aufsichtsrechtlichen Trends und deren Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung vor. Auch er sprach von einer steigenden Eigenkapital-Unterlegung bei Immobilienkrediten, die unter anderem als Resultat der Bankenregulatorik verstanden werden kann, durch die Stabilität im Bankenwesen angestrebt wird und das Handeln der Banken maßgeblich determiniert. Mit den regulatorischen Anforderungen gingen auch steigende Dokumentationsanforderungen einher, so Jankowski, auf die auch Banken und Sparkassen immer neu reagieren und diese in ihre Prozesse integrieren müssten. Der gemeinsame Austausch mit den Kund:innen sei daher unerlässlich, um „partnerschaftlich durch die Zeit zu kommen“ und die politischen Vorhaben einer nachhaltigen Wirtschaft zu realisieren.
Wie die Regulatorik sich auch auf die Nachhaltigkeitsstrategien von Banken auswirkt, stellte Sophia Fisher, Lead Sustainability Strategy & Governance bei der DKB, in ihrem Vortrag dar. Nachhaltigkeit sei ein relevanter Wettbewerbsfaktor, unter anderem auch, weil bei einer nicht adäquaten Bedienung dieses Themenfeldes die Bankenaufsicht die Banken sanktionieren kann. Die Regulierung im Nachhaltigkeitsbereich sei, so Fisher, keine Welle, sondern ein Tsunami. Diese Regulierung zeige sich vor allem in umfangreichen Nachweispflichten. Zudem komme der Transparenzdruck auch von Seiten der Kund:innen, die verstärkt wissen wollen, in welche Themen Banken investieren.
Noch seien die Nachweispflichten zu aufwendig und umfangreich, um die strategische Ausrichtung von der DKB zu bestimmen, die EU-Taxonomie sei dabei bislang vor allem ein Reportingthema. Auch wenn die Regulatorik Banken zur Nachhaltigkeit auf ein neues Level hebt, so werde bislang auf Seite der Banken doch viel über Improvisation gelöst, da die notwendigen Mittel fehlen. Und es ist und bleibt ein gigantisches Datenthema, weshalb auch die Kund:innen in diesem Bereich zunehmend von den Banken erhöhte Anforderungen erhalten.
Das Finanzierungssymposium schloss mit einer Diskussionsrunde unter Bankenvertretern, moderiert von Roland Keich, mit den Leitfragen „Zwei Jahre Immobilienkrise: Wie kann es in der Immobilienfinanzierung weitergehen? Wie stellen sich die Banken jetzt auf und was hat das für Auswirkungen für die Unternehmen?“. Auch in dieser wurde erneut die Bedeutung der Kommunikation zwischen Banken und Projektentwicklern hervorgehoben. Enrico Schmidt, Leiter Real Estate Nord-Ost UniCredit Bank, sprach das große Rendite Problem an, das den Markt in einem unsortierten Zustand zurückließ. Nun werden Innovationen und Lösungen gesucht. Ein Verständnis füreinander und der Dialog miteinander seien hierbei wichtige Instrumente, zu dem Veranstaltungen wie das Finanzierungssymposium des BFW Nord einen großen Beitrag leisten könne. Ole Heitmann, Leiter Immobilienkundenbetreuung Haspa, sprach vom einem andauernd schwierigen Gewerbeimmobilien-Markt, sieht aber auf dem Markt der Wohnimmobilien bereits eine Verbesserung. Diese sieht auch Tim Trampenau, Leiter Kundenbetreuung Wohnen - Investoren, Projektentwickler und Fonds, Region Nord, DKB, der ebenfalls eine Wiederbelebung des Eigentumswohnungsmarktes vernimmt. Dennoch bliebe festzuhalten, so Thorge Jankowski, Geschäftsbereichsleiter Firmenkunden Spezialfinanzierung der Sparkasse Südholstein, dass die Projektkosten derzeit nicht zum Zinsniveau passen und es hier einer Angleichung bedarf, um eine wirkliche Verbesserung der Lage auf dem Immobilienmarkt zu erreichen.
Was das Finanzierungssymposium des BFW Nord vor allem zeigte, ist, dass die regulatorischen Mechanismen viele Nachweispflichten mit sich bringen, deren (sinnvolle) Implementierung in Kreditvergabeprozesse die Banken vor große Herausforderungen stellt. Die Daten werden aufgrund der regulatorischen Anforderungen gebraucht, jedoch ist vielfach der Umgang mit diesen noch ungewiss. Auch wenn Regulatoriken wie beispielsweise die EU-Taxonomie oder ESG-Anforderungen oftmals (noch) keine Auswirkungen auf die strategischen Ausrichtungen der Banken haben, so bestimmen sie doch maßgeblich den Handlungsspielraum eben dieser und werden sukzessive für die Kund:innen an Bedeutung gewinnen.
Projektentwickler:innen sehen sich vor der Herausforderung, die Kostenstrukturen ihrer Projekte anzupassen und neue Finanzierungsstrategien zu entwickeln. Das langfristige Zinsniveau wird sich vorerst nicht verändern, sodass es alternative Strategien braucht, um das Projektvolumen stabil zu halten.
Das Verständnis füreinander ist da – das zeigte der Austausch unter Bankenvertreter:innen und Projektentwickler:innen im Rahmen des BFW Nord Finanzierungssymposiums. Nun gilt es, den Dialog weiter voranzutreiben. Dr. Verena Herfort sagte zu, dass sie seitens des Verbands zusammen mit der GSF die Anregungen aus dem Symposium auswerten wird, um eine Vertiefung der Themen und des Dialogs zu organisieren.
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