Fördereffekt auch ohne eigene Investitionskosten bei PV-Anlagen von Mehrfamilienhäusern

GSF empfiehlt Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV)

In Hamburg gibt es bei Neubauten von Gebäuden und auf bestehenden Gebäuden seit dem 1.1.2024, deren Dach durch wesentliche Umbauten (oder Sanierungen) erneuert werden, eine Photovoltaikpflicht – vorausgesetzt, die Bruttodachfläche ist 50 Quadratmeter oder mehr. Parallel dazu sind die Gebäude bis 2045 klimaneutral zu entwickeln, so dass die Unternehmen hierzu auch Klimapfade aufbauen und mit PV einen sehr guten Einspareffekt an CO₂ haben.

Das Prinzip der GGV

Eine Antwort darauf, systematisch seine Bestände mit PV-Anlagen zu modernisieren, war bislang allein das Mieterstrommodell. Hier gab und gibt es einige rechtliche Aspekte, die für Wohnungsgenossenschaften bzw. -gesellschaften dazu führen, dass sie selbst Energieversorger werden. Mit dem Solarpaket I wurde die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) im Mai 2024 als Alternative gesetzlich geregelt.

Der PV-Strom wird im Gebäude genutzt; überschüssiger Strom wird ins öffentliche Netz eingespeist. Die Mieter und Genossenschaftsmitglieder behalten für ihre Reststromversorgung ihren bestehenden Stromanbieter und können – wenn sie es möchten – zusätzlich über den PV-Anlagenbetreiber (= Gebäudestromlieferant) günstigen PV-Strom beziehen, der alle 15 Minuten dynamisch abgerechnet wird.

Die GGV bietet damit rechtliche Erleichterungen gegenüber dem Mieterstrommodell und keinen Zwang, alle Mieter einzubinden.

Folgende Grafik verdeutlicht die regulatorischen Unterschiede zwischen Mieterstrom und GGV:

Mieterstrom und GGV © GSF (angelehnt an Fraunhofer (2024): Finanzielle Attraktivität und Wirtschaftlichkeit der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung?)

Wirtschaftlich-technische Vorteile mit GGV

Als GSF Gesellschaft für Strategie- und Finanzierungsberatung mbH beraten wir mit unserem Joint Venture GSF Gesellschaft für Immobilienberatung mbH (GSF Immo) zu Förder- und

Finanzierungsthemen und übernehmen über die GSF Immo auch die Energieeffizienzberatung. Häufig stellen sich dabei zwei Kernfragen:

1. Wie finden wir als Wohnungsunternehmen ein Instrument abseits von Mieterstrom, um dennoch PV-Anlagen auf die Dächer der Mehrfamilienhäuser zu bekommen?

2. Wo können Kosten bei der Investition eingespart oder Erträge erhöht werden, ohne Fördermöglichkeiten zu beeinträchtigen?

   
   

Das Fraunhofer Institut ISE hat die Effekte und wirtschaftlichen Aspekten von GGV untersucht (vgl. P. Oberfeier, Vortrag „Finanzielle Attraktivität und Wirtschaftlichkeit der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung“, 27.04.24). Fraunhofer stellte anhand von Modellberechnungen bei drei Größen von Mehrfamilienhäusern fest, dass GGV insbesondere bei kleineren und durchschnittlich großen Mehrfamilienhäusern gegenüber Mieterstrom deutlich lukrativer als Mieterstrom sei und dies sogar durch einen Batteriespeicher gesteigert werden könne.

Eine Analyse der Firma MARCLEY, GGV-Anbieter aus Hannover, hat gezeigt, dass zwei Finanzierungsmodelle für Wohnungsunternehmen wirtschaftlich am attraktivsten sind:

• All In One (Contracting): Bei dem MARCLEY das Dach zur Verfügung gestellt bekommt, eine PV-Anlage selbst installiert, finanziert und langfristig betreibt. Für das Wohnungsunternehmen entstehen keine eigenen Kosten und Aufwände.

• Sale & Lease back: Verpachtung der PV-Anlage - die Finanzierung läuft über das Wohnungsunternehmen, während Planung, Bau und Betrieb von MARCLEY übernommen werden. Hier erhält das Wohnungsunternehmen auf ihre Finanzierung eine Rendite aus der langfristigen Verpachtung.

Förderoptimierung mit GGV möglich

Die Sanierung von Wohngebäuden umfasst häufig nicht nur den Bau von PV auf dem Dach, sondern geht mit anderen energetischen Maßnahmen einher. Diese können bei Einhaltung der Fördervorgaben durch Bundes- und Landesfördermittel mitfinanziert werden. Eine gleichzeitig errichtete PV-Anlage, ob im Contracting oder in der Verpachtung, zahlt ebenfalls positiv auf die Gebäudebilanz ein.

So verbessert sich bei der KfW-Förderung beim Neubau die Gebäudebilanz in der Lebenszyklusanalyse und beim QNG. Bei der Modernisierung wird der Primärenergiebedarf optimiert und wirkt sich positiv auf die Förderung aus.

Roland Keich moderierte im Oktober 2024 das Unternehmerfrühstück des BFW NB © R. Keich

MARCLEY und GSF sind strategische Partner

Damit wir in unserer Beratung bei GSF und GSF Immo noch besser das PV-Thema abdecken können, sind MARCLEY und GSF eine strategische Partnerschaft in Norddeutschland eingegangen. MARCLEY ergänzt jeden Potenzialcheck Gebäudesanierung der GSF Immo um eine kostenlose PV-Analyse. Auch hilft es bei Investitionsentscheidungen und der Fördermittelberatung, ein konkretes Angebot eines GGV-Anbieters mit Kosten und Erträgen zu haben, anstatt nur abstrakter Zahlen. Unser Joint Venture GSF Immo bietet Klimaneutralitäts- und Energieeffizienzberatung sowie softwaregestützte Dekarbonisierungsanalysen an. Damit ergänzt die Partnerschaft das Lösungsportfolio für Herausforderungen in der Wohnungswirtschaft – mit Blick auf Dekarbonisierung, bezahlbaren Wohnraum und Mehrwerte für Mitglieder, Mieter und Finanzierer.

Autor: Roland Keich, GSF