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Nachhaltige Unternehmenssteuerung im Immobilien-Investment-Management


Justus Wiedemann

Interview mit Justus Wiedemann, Group Sustainability Officer bei der CORESTATE Capital Group


Von Roland Keich und Julia Barthel, GSF Gesellschaft für Strategie- & Finanzierungsberatung mbH





Nachhaltigkeit ist ein Zukunftstrend, der angesichts des Klimawandels und wachsender gesellschaftlicher Herausforderungen neue Spielregeln für Unternehmen und Finanzmarktakteure definiert. Über die vielfältigen Regelungen zur Immobilie und für Unternehmen auf nationaler und internationaler Ebene hinaus, sollen mit dem EU-Action Plan on Sustainable Finance ab 2022 zunehmend auch Kapitalflüsse in nachhaltige Investments geleitet werden. Die CORESTATE Capital Group befasst sich als führender europäischer Anbieter für Investments in Immobilien proaktiv mit der Frage, wie sich ESG-Kriterien für nachhaltiges Wirtschaften und unternehmerische Investments am Kapitalmarkt vereinbaren lassen. Die GSF Gesellschaft für Strategie- und Finanzierungsberatung mbH hat mit Justus Wiedemann darüber gesprochen, welche Möglichkeiten er als Group Sustainability Officer sieht, Finanzierung und Unternehmenssteuerung auf Nachhaltigkeit auszurichten und im Geschäftsmodell in der Praxis zu integrieren.

GSF: Herr Wiedemann, der EU Action Plan on Sustainable Finance wird in naher Zukunft ganz neue Rahmenbedingungen für Investitionen und Managemententscheidungen in der Wirtschafts- und Finanzbranche setzen. Demnach sollen sich ab 2022 alle als nachhaltig definierten Investments an den ESG-Kriterien der EU ausrichten. Wie definiert die CORESTATE Capital Group als ein führender Investmentmanager für Immobilien nachhaltiges Handeln in der Praxis?


J. Wiedemann: Anfang 2019 hat sich CORESTATE entschlossen, Ressourcen für die ganzheitliche Integration von Nachhaltigkeitskriterien bereitzustellen. Ein ESG-Team und ein gruppenweiter Sustainability Officer wurden eingesetzt. Seitdem ist viel passiert und es hat sich ein klarer Fokus von Nachhaltigkeit auf unternehmensstrategischer und operativer Ebene entwickelt. Angefangen haben wir mit unseren Grundwerten. Wir bekämpfen den Klimawandel, wir fördern soziale Gemeinschaften und wir sind ein verlässlicher Partner für unsere Kunden, Mitarbeiter und alle Stakeholder.

Im Februar 2019 haben wir die Prinzipien der Vereinten Nationen zum nachhaltigen Investieren (UNPRI) unterzeichnet. Unser erster jährlicher ESG-Bericht wurde im Juli 2019 veröffentlicht. Wir haben ein Frauen-Netzwerk – CORESTATE Women – und eine Stiftung gegründet und sind dem Verband Fondsfrauen als Sponsorenmitglied beigetreten. Monatlich führen wir ESG-Komitees mit CEO und Bereichsleitern durch.

Unsere ganzheitlichen ESG-Ziele haben wir klar quantifiziert. So wollen wir bis 2025 mindestens 20 Prozent der CO2-Ausstöße in dem von uns gemanagten Portfolio einsparen und den Anteil des weiblichen Top-Managements um mindestens 30 Prozent erhöhen. Nachhaltigkeit bedeutet für CORESTATE also nicht nur Umwelt, sondern auch Soziales. Schlussendlich wird Nachhaltigkeit im Unternehmen von uns aber auch nach außen klar kommuniziert: Wir positionieren uns zum Klimaschutz und zur Diversität und wir sind überzeugt, dass dies nur mit einem auf Nachhaltigkeit ausgerichteten Geschäftsmodell funktioniert.

GSF: Sie haben ein weit gefächertes Angebot an Produkten von Büro- und Einzelhandel bis zu Micro Living Investments. Welche Produkte eignen sich besonders, um etwas zum Thema der nachhaltigen Entwicklung beizutragen und warum?


Wiedemann: Als voll-integrierter Investment Manager bieten wir Strukturierung, Finanzierung, Asset Management, Property Management und auch ESG aus einer Hand an. Dies gilt für alle Immobilien Assetklassen. Die operative Umsetzung der Integration haben wir in unserer ESG-Anlagerichtlinie definiert, welche für alle neuen Fonds und Vehikel ab 2020 gilt. Bei unseren Micro Living Investments gilt jedoch ein anderer Fokus der Nachhaltigkeit als bei Büro oder Retail-Immobilien. Im Micro-Living-Bereich schaffen wir soziale Begegnungsflächen für die Mieter und inkludieren die Nachbarschaft in das Geschehen vor Ort – beispielsweise durch Nachbarschaftscafés.

Nichtsdestotrotz gibt es bei jeder Immobilie die Chance, Nachhaltigkeit auf sozialer und Umweltebene zu implementieren. Verbräuche und Emissionen aller von uns gemanagten Immobilien werden kontinuierlich von uns gemessen und ab 2020 stellen wir unseren Investoren auf Wunsch ein Umwelt-Reporting bereit. Grundsätzlich muss hier ein Umdenken stattfinden, weg von der Immobiliennutzung hin zum übergeordneten Thema der Nachhaltigkeit mit den spezifischen Implikationen für einzelne Nutzformen. Insbesondere ältere oder ineffiziente Gebäude bergen immense Optimierungshebel zur nachhaltigen und profitablen Wertsteigerung.

GSF: Das Thema Soziales kommt in der Debatte um nachhaltige Entwicklung oft zu kurz. Wie kann man durch ein Investment in Immobilien zu mehr Lebensqualität und Gemeinschaft für die Mieter beitragen?

J. Wiedemann: Eine Immobilie, bei der soziale Kriterien berücksichtigt wurden, kann ein Büro sein, in das man morgens gerne mit dem Rad kommt, weil Duschen und Umkleiden vorhanden sind. Oder ein Micro Living Objekt, in dem man Teil einer Community wird und am Ende des Tages mit Menschen zusammensitzt, mit denen man sich zu relevanten Themen austauschen kann, anstatt allein an der Hotelbar. Soziales Leben und Umwelt können aber auch Hand in Hand gehen. So schaffen die Objekte, welche von uns in Holzmodulbauweise entwickelt und realisiert werden, ein angenehmes Raumklima und erzeugen zugleich eine behagliche Atmosphäre.

Komponenten der sozialen Nachhaltigkeit betreffen aber auch die tägliche Logistik, beispielsweise die Zentralität zu öffentlichen Einrichtungen oder die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Auch diese Kriterien spiegeln wider, welche Anforderungen Objekte heutzutage erfüllen müssen, um sozialen Ansprüchen gerecht zu werden. All diese Aspekte sind jedoch nur investierbar, wenn sie gemessen und kommuniziert werden. Daher beinhaltet unsere Einkaufsanalyse immer auch soziale Komponenten.

GSF: Laut Bericht der Global Sustainable Investment Alliance (GSIA) werden weltweit schon heute über 25 Prozent des aktiv gemanagten Vermögens nach ESG-Kriterien angelegt. Dabei besteht aber das Problem, dass Investoren ihre Kriterien und Strategien in einem weiten und teils widersprüchlichen Feld selbst festlegen müssen. Wie positioniert sich CORESTATE zu dieser Herausforderung?

J. Wiedemann: Noch viel interessanter ist es, dass sich diese Zahl von 2016 bis 2018 um 34 Prozent auf 31 Billionen US-Dollar gesteigert hat. Bei einem solch rapiden Anstieg der nachhaltigen Vermögenswerte stellt sich die Frage, warum die EU nun als Teil des Green Deals ein Klassifizierungssystem für nachhaltige Geldanlagen anstrebt. Der Teufel liegt hier im Detail. Um die EU-Klimaziele bis 2030 zu erreichen, nämlich eine Reduzierung der Treibhausgase um 50 % im Vergleich zu den Werten von 1990, einen mindestens 32-prozentigen Anteil an erneuerbaren Energien und eine Steigerung der Energieeffizienz von über einem Drittel, müssen laut EU bis 2030 jährlich über 180 Milliarden Euro in die Optimierung diverser Emissionssektoren fließen.

Der Löwenanteil dieses Investitionsvolumens soll durch die Umlenkung von Kapitalflüssen zu authentisch nachhaltigen Finanzprodukten erfolgen. Für die Immobilienbranche ist das durchaus relevant, da Immobilien 40 % des Energievolumens der EU verbrauchen und mit 36 % den größten CO2-Emittenten innerhalb der EU stellen. Gleichzeitig sind 35 % der Gebäude innerhalb der EU über 50 Jahre alt und fast 75 % der Bestandsgebäude energetisch ineffizient. Bezogen auf Länderebene werden jedoch jährlich nur zwischen 0,4 und 1,2 Prozent der Gebäude renoviert.

Die durch die EU getriebene, einheitliche Klassifizierung von nachhaltigen Immobilieninvestments bietet ein enormes Potential zur ökologischen und finanziellen Wertsteigerung. Gerade bei älteren und aus den heutigen Gesichtspunkten ineffizienten Gebäuden kann durch ein aktives Management viel an Effizienz gewonnen werden. Genau daran orientiert sich unsere Strategie. CORESTATE achtet darauf, für seine Kunden Immobilieninvestments in Übereinstimmung mit dem EU-Green Deal zu tätigen und nicht nur dezidierte Umwelt- und soziale Ziele zu verfolgen, sondern auch deren Erreichung transparent offenzulegen.

GSF: Was bedeutet für Sie, beziehungsweise für CORESTATE „Impact Investing“ in einem Projekt? Wie funktioniert das Prinzip und warum ist es interessant für Investoren, die ihre Anlagen nach ESG-Kriterien steuern wollen?


J. Wiedemann: Die Global Sustainable Investments Alliance (GSIA) definiert den Begriff „Impact Investing“ als ein Anlageprodukt, welches gezielt zur Lösung sozialer oder umweltseitiger Probleme aufgesetzt wird. Von den derzeit insgesamt 31 Billionen US-Dollar an „nachhaltigen“ Vermögenswerten werden lediglich 1,4 Prozent von der GSIA als Impact Investing klassifiziert. Gleichzeitig gilt diese Anlagestrategie als diejenige, die der anstehenden EU-Klassifizierung für nachhaltige Finanzprodukte, der „Taxonomie“, am nächsten kommt.

Genau hier zeigt sich die Notwendigkeit für eine durchgängige Definition und ein gemeinsames Verständnis von dem, was eine nachhaltige Finanzanlage tatsächlich sein sollte. Wir wissen noch nicht ganz sicher, wie die finale Version der Taxonomie ausgestaltet sein wird. Wir bekommen aber ein immer genaueres Bild davon. Was wir jetzt schon sicher wissen: Die Steigerung der Energieeffizienz innerhalb der Laufzeit einer Immobilie wird ein Kernbestandteil sein. Aus diesem Grund richten wir unsere operative Geschäftstätigkeit konsequent daran aus, diese von der EU kommenden Mindestkriterien einhalten zu können. Dies funktioniert über die Integration von Umwelt und sozialen Faktoren entlang des gesamten Investmentzyklus, also über Ankauf, Halteperiode und Verkauf hinweg.

Wir wissen bereits, dass das Herzstück des Klimaschutzprogramms der Bundesregierung die neue CO2-Bepreisung für Verkehr und Wärme ab 2021 sein wird. Nun einigten sich die Bundesländer im Vermittlungsausschuss darauf, den CO2-Preis ab 2021 zunächst auf 25 Euro pro Tonne und Jahr festzulegen. In den kommenden Jahren wird dieser Preis jedoch auf bis zu 65 Euro ansteigen. Wir tun folglich gut daran, zu wissen, wie es um den momentanen Verbrauchs- und Emissionsfußabdruck einer potentiellen Ankaufsimmobilie steht und können aus den Opportunitätskosten errechnen, auf welche Effizienzstufe die Immobilie gegebenenfalls gehoben werden müsste.

Hinzu kommen verstärkt externe Umwelteinflüsse wie Stürme, Hitzewellen und Überflutungen, deren Wahrscheinlichkeiten sich durch die Klimaszenarien unter Berücksichtigung der IPCC (Intergovernmental Panel on Climate Change) herleiten lassen. Auch diese haben finanzielle Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie. Wir berücksichtigen sie. Weiterhin achten wir in der Halteperiode darauf, dass wir die Gebäudeperformance – kWh pro Quadratmeter – durch kontinuierliche Verbesserungen steigern. Besonders interessant ist dies für Investoren, weil wir durch unser datengetriebenes aktives Asset Management Kosten, Verbräuche und Emissionen verringern können. Im Verkaufsprozess werden diese Informationen aggregiert und fließen in eine vollumfängliche Dokumentation der erreichten Wertsteigerungen am Objekt.

GSF: Bei CORESTATE gehört das Datenmanagement zu den wichtigsten Werkzeugen für den nachhaltigen und energieeffizienten Umgang mit Immobilien. Können Sie das an einem praktischen Beispiel erklären?


J. Wiedemann: Wir halten uns beim Thema Daten an zwei Grundsätze. Erstens: was man nicht messen kann, kann man nicht verbessern. Zweitens: Daten sind nie Selbstzweck. Wenn Sie ein Auto kaufen wollen, teilt man Ihnen mit, wie viel CO2 und Benzin dieses Auto produziert, beziehungsweise konsumiert. Jeder weiß, dass diese Werte nicht bei Vollgas im dritten Gang und 7.000 Umdrehungen gemessen wurden. Dasselbe gilt für Immobilien. Die theoretische und tatsächliche Energieeffizienz eines Gebäudes weichen im Alltag oft stark voneinander ab.

CORESTATE hat sich 2019 dazu entschlossen, den Umweltaspekt der Nachhaltigkeit unmittelbar quantifizierbar zu machen. Auf einer zentralen Plattform wurden alle verwalteten Objekte als „virtueller Zwilling“ angelegt. Hierzu gehören Metadaten wie die Größe, das Baujahr, die Raumnutzung, Zählernummern und weiteres. Monatliche Verbrauchsdaten werden der Plattform zugeführt. Die angereicherten Gebäudeprofile, also Effizienz- und Emissionsprofile, können mit circa 45.000 Datenpunkten, welche sich auf der Plattform befinden, verglichen werden. Dieser Prozess der Messung, Erfassung und des Benchmarkings hilft uns dabei, das Effizienzprofil jedes Objekts im verwalteten Portfolio kontinuierlich zu überwachen, einzelne Verbrauchsausschläge zu identifizieren und zu beheben. Wir sprechen hier von Strom, Wasser, Gas, Fernwärme sowie Müll.

Unser datengetriebener Ansatz ermöglicht es uns, für den Investor eine Form der Transparenz zu schaffen, die bis vor Kurzem noch undenkbar gewesen wäre: Der Anleger erhält sozusagen per Knopfdruck auf Wunsch die Entwicklung der einzelnen Verbrauchsarten, sowie der CO2-Emissionen seines Investments, und somit den positiven Impact seiner Anlage schwarz auf weiß.