Ein Kommentar zum Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung
von Prof. Dr. Markus Knüfermann* und
Dipl.-Betriebsw., Dipl.-Sozialökonom Roland Keich**
Das deutsche Rentensystem ist historisch gewachsen und gefeiert. Aber die Konzeption der Umlagenfinanzierung des sogenannten Generationenvertrags ist vor dem Hintergrund des demographischen Wandels nicht mehr zukunftsfähig. Bislang handelte die Politik nicht und riskiert weiterhin signifikante Altersarmut in der Gesellschaft. Für die strategische Ausrichtung von Wohnungsunternehmen ist das Thema ebenso von Brisanz – sichern (ausreichende) Renten als Einkommen der Mieterschaft im Nachgang des Erwerbstätigkeitsalters doch die Ertragsströme des Wohnraum vermietenden Unternehmens.
Ein Blick in den Koalitionsvertrag von Ende November 2021 der sich anbahnenden neuen Bundesregierung verdeutlicht eine ebenso unengagierte, wie wenig problembezogene Rentenpolitik. Es sind keine ausreichenden Ansätze skizziert, wie das Rentenniveau der deutschen Gesellschaft nachhaltig stabilisiert werden soll, obwohl Stabilität versprochen wird. Damit stellt sich den Autoren die Frage, ob Wohnungsunternehmen nicht selbst in der Lage seien, rentenähnliche Instrumente im Rahmen ihrer Geschäftsmodelle zu entwickeln, die der Gesellschaft und damit der strategischen Ausrichtung des eigenen Unternehmens dienlich wären. Der nachfolgende Beitrag skizziert diesbezügliche Überlegungen.
Die Bundestagswahl 2021 hat neue Mehrheitsverhältnisse gebracht. Zum ersten Mal wird Deutschland von 3-Parteien-Koalition regiert werden. SPD, BÜNDNIS 90/Die Grünen und FDP haben am 25. November 2021 dazu einen Koalitionsvertrag (KV) vorgelegt. Der Koalitionsvertrag spricht viele Themen an, aber zumeist wenig tiefgründig. Für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ist der Vertrag von großer Bedeutung. Die sich bildende Regierungskoalition beabsichtigt nämlich, dass „Wohnen der Zukunft bezahlbar, klimaneutral, nachhaltig, barrierearm, innovativ und mit lebendigen öffentlichen Räumen“ zu gestalten. (KV 2021, S. 88)
Eine große und wachsende Mieter:innengruppe sind die Rentner:innen. Das Risiko der Altersarmut und die Entwicklung der Renten werden im KV angesprochen (KV 2021, S. 73), im Schwerpunkt unter Aspekten der Sicherung eines Rentenniveaus von 48% des letzten Nettoeinkommens, keine Anhebung der Altersgrenze und Einstieg in eine Kapitaldeckung eines Teils des Rentensystems. Die neue deutsche Bundesregierung blieb aber insgesamt sehr vage und lieferte keine durchdringenden Hinweise, wie sie die gesetzlichen Renten stabilisieren und Wohnen im Alter sichern wird. Lediglich, was sie nicht entscheiden wird, liest sich klar im Vertrag. Dabei wird die Rentenpolitik eine durchaus bestimmende Thematik der jetzt gestarteten Legislaturperiode.
Altersarmut ist eine reale Gefahr für eine große Bevölkerungsgruppe in Deutschland.
Altersarmut wird auf einer Fehlfinanzierung des umlagetechnisierten deutschen öffentlichen Rentensystems basieren. Obwohl wir diese gesellschaftspolitische Verwerfung sehr sicher antizipieren können, erleben wir in der politischen Auseinandersetzung lediglich, dass „Rentendebatten ins Nichts […] führen“, wie es Michael Vassiliadis auf dem 20. VdW-Forum Wohnungswirtschaft (22. Juni 2021) formuliert. Dabei betont der Wirtschaftsnobelpreisträge Joseph E. Stiglitz in seiner Monographie „Reich und Arm“ (2015, S. 232), „dass Ungleichheit nichts Naturgegebenes ist, sondern ein Resultat politischer Entscheidungen: Die Gesetze der Ökonomie gelten in allen Ländern gleichermaßen, aber sie führen zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen.“ Und Altersarmut ist eine krasse Form der Ungleichheit von Einkommen und Vermögen.
Der Wegfall von Sparmöglichkeiten in klassischen Produkten von Banken und Sparkassen sowie von Lebensversicherern, die wegen ihrer Anlagerestriktionen den Garantiezins eliminierten und das ohnehin wenig rentable Sparprodukt der kapitalgedeckten Lebensversicherung werden die Ungleichverteilung von Einkommen weiter forcieren. Denn private Haushalte mit höheren Einkommen sind in der Lage, ihr Sparen zu diversifizieren. Sie können eigene Portfolien bilden und somit Risiken der Geldanlage reduzieren. Aber die Haushalte mit niedrigen Einkommen bleiben auf Sparprodukte angewiesen. Sie müssen mit höheren Risiken anlegen, um Zinseffekte zu erlangen. Dieses Risiko kann aber auch schlagend werden, so dass das angesparte Kapitel auch noch verloren ginge. Ansonsten aber raubt ihnen die Inflation auch noch Kaufkraft aus den verfügbaren Geldbeträgen.
Des Weiteren führte die Geldpolitik im Eurosystem in den vergangenen Jahren auch zur Inflation der Vermögenswerte. Wertpapierkurse und Immobilienpreise stiegen signifikant an und schlugen sich in ebenfalls steigenden Mieten nieder. Für einkommensschwache Privathaushalte heißt das, bei sinkendem verfügbarem Realeinkommen weiter steigende Wohnkosten bezahlen zu müssen. Damit steigt das Altersarmutsrisiko ein weiteres Mal.
Neue wohnwirtschaftliche, nachhaltige Lösungsansätze
Mit Blick auf den Koalitionsvertrag steht das Thema wenig lösungsbezogen kaum im Fokus der sich bildenden Regierung. Insofern stellt sich die Frage, inwieweit die Wohnungswirtschaft selbst einen Beitrag leisten kann, Altersarmut zu bekämpfen. Um einen gesellschaftlichen Kollaps zu vermeiden, muss den privaten Haushalten ein Angebot unterbreitet werden, wie sie im Alter finanziell zurechtkommen können. Ein solches Angebot muss nicht staatlicher Natur sein, sondern könnte gegebenenfalls durch unternehmenseigene Optionen für Mietreduktionsanspruchsanbahnungen unternehmensspezifisch angeboten werden. Für derartige Konzepte erscheinen Unternehmen mit langfristig ausgerichteten Gesellschafterstrukturen und stabilen Cash flows wie Wohnungsunternehmen prädestiniert.
Diese Lösungsansätze entsprächen auch der dynamischen Entwicklung, die das Thema Nachhaltigkeit von internationaler und nationaler Ebene zum Umbau der Wirtschaft zu einer nachhaltigen Wirtschaft in allen Bereichen forciert. Antworten zur Altersarmut und Sicherung des Wohnens sind Teil der sozialen Nachhaltigkeit. Die Aktivitäten in Sustainable Finance von EU und Bund und zugleich der Wandel der Kapitalmärkte hin zu Nachhaltigkeitsfinanzprodukten sollen das Geld in Nachhaltigkeitsmodelle lenken.
Neue Produktansätze mit dem Lebenswohnkapitalmodell
Die bislang vorhandene staatliche Sicht auf private Altersvorsorgemodelle ermöglicht im Kern nur Kapitalbildung in Sparverträgen oder in Wohneigentum. Ergänzend für breite Schichten braucht es neue, interdisziplinäre Ansätze, quasi die eines Lebenswohnkapitalmodells, wie es Abbildung 1 skizziert.
Abb. 1: Elemente eines Lebenswohnkapitalmodells
Unser Lebenswohnkapitalmodell basiert dabei auf einzelne Elemente, die an sich nicht neu sind. Gerade an den Nahtstellen müssen jedoch neue Produktansätze gefunden werden, hierzu einige Ideen:
Kapitalmarkt: In Anlehnung an die eher unwirtschaftlichen Spareinrichtungen der Wohnungsgenossenschaften und dem Reverse Mortgage (auch Umkehrhypothek bzw. Rückwärtshypothek genannt) könnten Mieter (und ggf. Unternehmen oder Dritte mit) sparen und das Unternehmen mitfinanzieren. Hierdurch sollte sich ein Mietreduktionsanspruch für das Rentenalter ergeben. Oder beim frühzeitigen Wechsel zu Erwerbstätigkeitszeiten von einer großen in eine kleine Wohnung partizipierten Mieterinnen und Mieter im Rentenalter an den Mieterträgen des Unternehmens aus der großen Wohnung. Auch Mieterdarlehensmodelle, deren Verzinsung kumuliert und später zu verrechnen wäre, ließen sich zur Altersvorsorge optimieren.
Versicherungen: Ein Risikoausgleich durch spezifische versicherungsmathematische Fondsmodelle der Gemeinschaft aller Mieter könnte Krisen überbrücken. Zum Beispiel ließen sich erhöhte Kosten aus Krankheit oder Reduzierung des Haushaltseinkommens durch Witwen-/Witwerrenten kompensieren. So wären Genossenschaftsmodelle über traditionelle Spareinrichtungen hinaus weiterzuentwickeln, als dass der Solidaritäts- und Gemeinschaftsgedanke auch durch gemeinschaftliche Kapitalbildung für die Mietreduzierung im Alter geschaffen werde.
Subventionen: Die Wohnungsunternehmen selbst könnten Ersparnisse durch Leistungen oder finanzielle vorgezogene Erträge oder reduzierte Kosten zumindest teilweise in finanzwirtschaftliche Modelle mit einbringen. Auf diese Weise sicherten sie sich ihre Mieterträge der Zukunft. Schließlich wird der demografische Wandel die finanzielle Leistungsfähigkeit der Mieterinnen und Mieter massiv einschränken. Darüber hinaus trügen derartige Ansätze zur sozialen Nachhaltigkeit bei und könnten in der Unternehmensfinanzierung und -bewertung positive Auswirkungen haben.
Gemeinschaftsmodelle: Neue Formen des Zusammenlebens in der Gemeinschaft sind schon länger in der Mitte der Gesellschaft angekommen. Baugemeinschaften von Neubauprojekten bilden teils Eigentum, teils gründen sie Kleingenossenschaften. Zunehmend gibt es auch Mischformen mit Bestandsgesellschaften. Hier bieten sich ebenfalls neue Ansätze, um künftige Mieterinnen und Mieter zu beteiligen, ggf. auch als Sparmodelle für aufgewendete ehrenamtliche Zeiten, die im Alter als Mietreduktion umzurechnen wären. Der Bereich der Clusterwohnungen könnte frühzeitig neue Wohnformen anbieten, aus denen heraus ein Mieter bzw. eine Mieterin bereits in einer Übergangsphase vom Erwerbs- ins Rentenleben Kosten reduzierte und Ersparnisse gezielt in Wohnfondsmodelle einzahlt.
Die neue deutsche Regierungskoalition könnte ergänzend zu ihren Vorhaben diese interdisziplinären Ansätze von wohnorientierter Altersvorsorge bzw. Pilotprojekte unterstützen: von der rechtlichen Öffnung der Möglichkeiten bis hin zur Nutzung von (vorhandenen) Zuschüssen oder Wohnungsbauprämien. Damit könnte das Wohnen im Alter als weitere Säule (1) der Altersvorsorge und (2) der Sicherung von Wohnraum dienen. Generell wachsen die Systeme aufgrund der großen Herausforderungen immer mehr an den Nahtstellen zusammen. Deshalb braucht es hier Forschungen und Studien sowie Praxisprojekte, in denen neue Modelle durchgerechnet und bewertet werden.
* Prof. Dr. Markus Knüfermann · Professur für Volkswirtschaftslehre sowie Stiftungsprofessur für norddeutsche Wohnungswirtschaft am Studienzentrum Hamburg der EBZ Business School (FH) – DIE Immobilienhochschule · m.knuefermann@ebz-bs.de
** Dipl.-Betriebswirt und Dipl.-Sozialökonom Roland Keich · Akademischer Campusleiter am Studienzentrum Hamburg der EBZ Business School (FH) · Geschäftsführender Gesellschafter der GSF Gesellschaft für Strategie- und Finanzierungsberatung mbH · r.keich@ebz-bs.de